网络拍卖被撤销，蒲城业主代表赴省城感谢陕西法帮网

　　陕西法帮网2025年5月25日消息 今天上午，陕西省渭南市蒲城县农机市场八十一户业主代表专程来到西安，向陕西法帮网赠送上书“帮百姓解忧 护公平正义”字样的锦旗，以感谢陕西法帮网在长达四年的时间里帮助他们维权，使得他们在前不久获阶段性胜利。

　　这些业主大多在2012年至2016年期间，全资购买了农机市场商业用房屋；还有一部分业主的商业用房屋系与开发商以清欠工程款名义折抵的；另有少部分业主的商业用房屋是通过当地法院调解，开发商以清偿借款名义折抵的。

　　一句话，这八十一户业主对农机市场商业用房屋实际占有至今，迄河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称洛阳高新法院）2019年10月13日通过网络拍卖这些商业用房屋前，没有任何个人或法人向他们主张过权利。

　　故，依据当时适用的《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”等规定，应当对这些业主实际占有农机市场商业用房屋的行为视为“事实行为成就”。很明显，这些业主对农机市场商业用房屋享有物权，受法律保护。

　　但这些业主上述受法律保护的物权，却因为洛阳高新法院的违法操作，全部被网络拍卖掉了。

　　该案的来龙去脉是：

　　2016年3月22日，开发商为自己参股的一家公司获取1540万元的贷款，将自己位于农机市场的三层楼房向出借人设定了抵押，并在陕西省蒲城县不动产登记中心办理了抵押登记。该房产经评估咨询公司评估，其价值为1302.33万元，出借人认为该评估价格真实可信，予以确认，将其以900万元价值抵押、另加信用放大640万元，向开发商参股的这家公司发放贷款1540万元。

　　之后，出借人与开发商参股的这家公司发生纠纷，出借人向洛阳高新法院提起民事诉讼，胜诉后，出借人向洛阳高新法院申请强制执行，执行标的1663万元。

　　洛阳高新法院对出借人的强制执行申请立案后，于2018年4月26日出具（2018）豫0391执93号协助执行通知书，通知陕西省蒲城县不动产登记中心，要其协助查封开发商抵押给出借人的房产，另外还要其协助查封开发商名下的蒲国用（2009）第00027号国有土地使用证所羁束的土地。洛阳高新法院通知陕西省蒲城县不动产登记中心协助执行时，并没有出具查封开发商名下位于农机市场的三层楼房以及蒲国用（2009）第00027号国有土地使用证所羁束土地的执行裁定书，仅仅只出具了2018年2月7日的（2018）豫0391执93号执行裁定书，该执行裁定书的主文是“查封”开发商等单位和个人“银行存款19475203.42元”，“若存款不足，则查封或扣押其同等价值的财产”；至于“同等价值的财产”是什么？该裁定书则语焉不详，查封期限、财产名称、数量或数额、所在地等项更是阙如。

　　该执行行为明显违反当时适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第一条规定，“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人”。

　　最高人民法院明确要求人民法院规范出具此类执行裁定书，执行裁定书必须有“查封/冻结/扣押被执行人×××的……（写明财产名称、数量或数额、所在地等），期限为×年”等项内容。

　　但不管怎么说，洛阳高新法院上述查封的执行行为并没有涉及这些业主实际占有的农机市场商业用房屋。故，一个很清楚的事实是，在本执行案中，这些业主实际占有的农机市场商业用房屋，既没有被抵押，也没有被查封。

　　当时适用的《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十六条明确规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分”。据此可知，查封是处分的前提。但洛阳高新法院却不管这些，虽然明知这些业主购买或以折抵工程款等形式取得的农机市场商业用房屋并没有被查封，却还要将其通过网络拍卖，并于2019年11月11日做出（2018）豫0391执恢81号执行裁定，将这些业主实际占有的农机市场商业用房屋强行过户！

　　洛阳高新法院如此执行，被蒲城老百姓形象地比喻为：人没有被拘留，也没有被逮捕，更没有被判刑，却不管三七二十一被拉出去毙了！岂非咄咄怪事？

　　面对洛阳高新法院的执行，这些业主中一些以工程款优先受偿权而取得农机市场商业用房屋的，曾向该院提交了执行异议，该院却以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定驳回了这些业主的执行异议。但是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条明确规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

　　这些业主对洛阳高新法院诟病的还有，当时适用的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释（1998）15号）第71条第一、二款明确规定，“对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止”。但洛阳高新法院对这些业主的执行异议还未作出裁定，就于2019年1月29日急不可耐地对他们的商业用房屋进行了第一次网络拍卖。

　　网络拍卖时，洛阳高新法院明知这些业主实际占有的农机市场商业用房屋已被列入了拍品，却不依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；（五）通知当事人和优先购买权人；（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；（八）开设网络司法拍卖专用账户；（九）其他依法由人民法院履行的职责”和第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人”等规定通知这些业主，剥夺了这些业主的知情权。

　　面对洛阳高新法院的强势执行，这些业主十分无奈，经人介绍找到陕西法帮网，请求陕西法帮网给予法律帮助。陕西法帮网知道这是一块硬骨头，特别难啃，但还是义无反顾地站出来，在长达四年的时间里持续向他们提供各种帮助，得到业主们的高度评价。

　　后来，此事引起蒲城县委、县政府的重视，积极与河南省洛阳市的职能部门对接，两地共同携手、监督，终使洛阳高新法院在前不久做出（2025）豫0391执监1号执行裁定书，决定撤销2019年11月11日的（2018）豫0391执恢81号执行裁定。

　　图片说明：

　　一、陕西法帮网荣誉总编王海安与业主代表在河南省洛阳市；

　　二、陕西法帮网荣誉总编王海安向河南省洛阳法院领导陈述业主意见；

　　三、洛阳高新法院在2025年5月15日做出的（2025）豫0391执监1号执行裁定书；

　　四、业主代表给陕西法帮网赠送锦旗。