最高法判例：承租人仅以未被通知行使优先购买权为由申请撤销司法拍卖的，人民法院不予支持

　　裁判文号：（2021）最高法执监354号

　　裁判要旨

　　房屋承租人的优先购买权为债权性质，其仅以执行法院未通知其行使优先购买权为由主张撤销司法拍卖的，人民法院不予支持；未在异议、复议程序中提出的申诉理由，执行监督程序不予审查。

　　基本案情

　　一、执行案件基础

　　申请执行人赵某与被执行人杨某杰、胡某娇债权转让合同纠纷一案，昆明中院立案执行后，于2018年2月作出（2017）云01执2031号执行裁定，冻结、划拨被执行人存款12708396元及利息，或查封、扣押、拍卖、变卖其等值财产。二、案涉执行行为昆明中院查封了杨某杰名下昆明市正义路多套案涉房产，委托评估后，于2018年11月对正义路95号一层、负一层房产启动网络司法拍卖，其中一层房产以起拍价成交，负一层房产流拍。

　　三、执行异议程序利害关系人迪某通公司以其系案涉房产承租人、法院未通知其行使优先购买权为由，向昆明中院提出异议，请求撤销案涉拍卖。昆明中院于2019年11月作出（2018）云01执异2068号裁定，驳回其异议申请。四、执行复议程序迪某通公司不服异议裁定，向云南高院申请复议。云南高院查明在案证据不足以证明法院已履行拍卖通知义务，但认为未通知优先购买权不影响拍卖效力，于2020年5月作出（2020）云执复34号裁定，驳回复议申请，维持原异议裁定。五、执行监督程序迪某通公司不服复议裁定向最高人民法院申诉，请求撤销异议、复议裁定及案涉拍卖，除优先购买权受侵害的核心理由外，另提出执行程序违法、评估程序违法、拍卖涉嫌恶意串通等多项申诉理由。

　　裁判理由

　　本案核心争议：执行法院未通知承租人行使优先购买权的情况下，案涉司法拍卖是否应予撤销。

　　一、优先购买权的性质区分优先购买权分为物权性质与债权性质两类，共有人的优先购买权属物权性质，房屋承租人的优先购买权属典型的债权性质。二、债权性质优先购买权的救济边界基于承租人优先购买权的债权属性，出租人出卖租赁房屋侵害该权利的，承租人仅有权主张出租人承担赔偿责任，无权主张房屋买卖合同无效；该规则精神可参照适用于执行司法拍卖程序，即承租人仅以未接到司法拍卖通知、优先购买权受侵害为由，主张拍卖无效或撤销拍卖的，人民法院不予支持。三、其他申诉理由的审查规则迪某通公司在申诉中提出的执行程序违法、评估程序违法、拍卖涉嫌恶意串通等理由，未在异议、复议程序中提出，亦未经异议复议程序审查，本次执行监督案件不予审查。综上，迪某通公司的申诉理由不能成立，云南高院复议裁定认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。法律依据

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年施行）第二十一条

　　原文：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。