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商品房购买者与房屋初始登记行为不具有利害关系
来源:法律籍会 作者:

  【裁判要旨】

  房屋所有权初始登记的法律规定,并未要求房屋登记机关在初始登记时考虑未来潜在的房屋买受人相关权属纠纷问题,而人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价,亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态,而非初始登记以后形成的事实和法律状态。因此,房屋登记部门的初始登记并未针对潜在的商品房购买者设定行政法上的权利义务关系,商品房购买者与房屋初始登记行为不具有利害关系,不能提出相应的行政复议申请或者提起行政诉讼。

  【裁判文书】

  中华人民共和国最高人民法院

  行 政 裁 定 书

  (2017)最高法行申4295号

  再审申请人(一审原告、二审上诉人):刘英超,男,1988年9月2日出生,汉族,住河北省邢台市威县。

  委托诉讼代理人:曹兴龙。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):上海市人民政府,住所地:上海市人民大道200号。

  法定代表人:应勇,市长。

  再审申请人刘英超诉被申请人上海市人民政府(以下简称上海市政府)要求履行法定职责一案,上海市第三中级人民法院于2016年7月25日作出(2016)沪03行初28号行政判决,驳回刘英超的诉讼请求。刘英超不服提起上诉后,上海市高级人民法院于2016年11月3日作出(2016)沪行终652号行政判决,驳回上诉,维持一审判决。刘英超仍不服,在法定期限内向本院申请再审,本院依法组成由审判员耿宝建担任审判长并主审,审判员白雅丽、张爱珍参加的合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。

  刘英超向本院申请再审,请求撤销一、二审法院判决,撤销上海市政府《行政复议申请不予受理决定书》。其申请再审的主要事实和理由为:上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司(以下简称金山公司)申请涉案房屋初始登记时,该房屋尚未建成,不具有独立使用功能,不符合初始登记条件,而上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称上海市住建委)、上海市规划和国土资源管理局(以下简称上海市国土局)未经现场勘查即作出初始登记,并允许金山公司将尚未建成的房屋对外出售,侵害了再审申请人的合法权益。再审申请人据此有权申请行政复议要求撤销该初始登记。

  本院认为,本案的争议焦点是如何理解行政诉讼法规定的“利害关系”暨如何认定原告主体资格问题。

  《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。”《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条也有关于“利害关系”的规定。一般而言,该“有利害关系的公民、法人或者其他组织”,仅限于法律上的利害关系,且行政诉讼系公法上之诉讼,法律上的利害关系一般也仅指公法上的利害关系,不包括私法上的利害关系。公法上利害关系的判断,一般以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范体系,是否要求行政机关考虑、尊重和保护公民、法人或者其他组织所诉请保护的权利或法律上的利益,为重要标准。同时,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第一款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十二条第二款规定,公民、法人或者其他组织所主张之权益,只有依行政法律法规规章等对其加以保护的情形下,才能成为行政法上受保护的权益,才能形成行政法上的利害关系,才能取得原告主体资格。并且,人民法院对行政行为合法性进行评价,主要依据行政行为作出时的事实和法律状态,一般不受事后变化了的事实等影响,因而公民、法人或者其他组织主张的权益,应当是行政机关在作出行政行为时需要考虑的权益,原则上对事后形成的权益或者已经消失的权益,除非存在因行政法律关系存续而事后受到影响等特殊情形或者法律另有规定以外,公民、法人或者其他组织也不能通过提起行政诉讼的方式予以主张。

  就本案而言,《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《房屋登记办法》第二十条第一款规定:“登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十条规定:“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。”考察包括上述规定在内的房屋所有权初始登记法律规定,并未要求房屋登记机关在初始登记时考虑未来潜在的房屋买受人相关权属纠纷问题,而人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价,亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态,而非初始登记以后形成的事实和法律状态。因此,房屋登记部门的初始登记并未针对潜在的商品房购买者设定行政法上的权利义务关系,商品房购买者与房屋初始登记行为不具有利害关系,不能提出相应的行政复议申请或者提起行政诉讼。因此,再审申请人刘英超以受合同欺诈为由,对上海市住建委、上海市国土局向金山公司核发新建商品房房地产权证的行为申请行政复议,不符合法定受理条件,上海市政府决定不予受理,符合法律规定,一、二审法院判决驳回刘英超的诉讼请求及上诉,并无不当。刘英超如认为金山公司存在合同欺诈情形侵犯其合法权益,应依法另寻救济。

  综上,刘英超的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

  驳回再审申请人刘英超的再审申请。

  审 判 长 耿宝建

  审 判 员 白雅丽

  审 判 员 张爱珍

  二〇一七年八月二十一日

  法官助理 殷 勤

  书 记 员 周 萍